Prenons une situation imaginaire, mais très courante. Un couple rend les clés de son appartement à Neudorf. Le jour de l'état des lieux de sortie, le propriétaire montre du doigt une auréole d'humidité dans le meuble sous l'évier, puis une chasse d'eau qui coule sans arrêt. Il annonce une retenue sur le dépôt de garantie.
Qui doit payer ? Le locataire, parce qu'il n'a pas changé un joint ? Le propriétaire, parce que l'installation est ancienne ? Et que disaient les diagnostics remis à l'entrée dans les lieux ? Pour répondre, il faut croiser trois sujets que l'on traite souvent séparément : les diagnostics immobiliers, l'état des lieux et la répartition des réparations. C'est l'objet de ce guide, à jour des textes en vigueur au 24 octobre 2026.
Article informatif. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Pour un cas particulier, adressez-vous à l'ADIL du Bas-Rhin, à un professionnel du droit ou, pour les diagnostics, à un diagnostiqueur certifié.
Les diagnostics immobiliers obligatoires en 2026
Qu'on vende ou qu'on loue, les diagnostics sont réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Ils informent l'acquéreur ou le locataire sur l'énergie, la sécurité et la santé dans le logement. Ils sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, et non par un plombier ou un électricien : Artisans Strasbourg ne réalise pas de diagnostics immobiliers.
En location
Le bailleur annexe le DDT au bail. Il comprend, selon le logement :
- le DPE, sauf exceptions (logement occupé moins de 4 mois par an, monument historique…) ;
- l'état des risques, si le logement est situé dans une zone à risques ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité et celui du gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
- le diagnostic bruit, si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.
Le diagnostic amiante fait partie du DDT mais n'a pas à être annexé au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire, sur demande.
En vente
Le vendeur joint le DDT à la promesse ou à l'acte de vente. S'y ajoutent, par rapport à la location : l'état amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), l'état relatif aux termites et l'information sur la mérule dans les zones définies par arrêté, le contrôle de l'assainissement lorsqu'il est exigé et, pour une maison individuelle classée E, F ou G, l'audit énergétique.
| Diagnostic | Vente | Location | Validité |
|---|---|---|---|
| DPE | Oui | Oui | 10 ans (DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021) |
| État des risques | Si zone à risques | Si zone à risques | Moins de 6 mois |
| Plomb (CREP) | Avant 1949 | Avant 1949 | Vente : moins de 1 an ; location : moins de 6 ans. Pas de nouveau constat si absence de plomb (ou sous le seuil) |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | Installation de plus de 15 ans | Vente : moins de 3 ans ; location : moins de 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | Installation de plus de 15 ans | Vente : moins de 3 ans ; location : moins de 6 ans |
| Amiante | Permis avant le 1er juillet 1997 | Tenu à disposition | Selon le résultat du repérage : voir la fiche officielle |
| Termites | Si zone par arrêté préfectoral | Non | Moins de 6 mois |
| Assainissement | Si exigé | Non | Non collectif : moins de 3 ans ; collectif : 10 ans maximum |
| Bruit | Zone de bruit d'aéroport | Zone de bruit d'aéroport | Voir la fiche officielle |
| Audit énergétique | Maison classée E, F ou G | Non | Voir la fiche officielle |
Et dans le Bas-Rhin ?
Selon la préfecture du Bas-Rhin, il n'existe pas d'arrêté préfectoral mérule dans le département. Pour les termites, nous n'affirmons rien : la situation de chaque commune se vérifie auprès de la préfecture du Bas-Rhin ou avec votre diagnostiqueur, qui consulte les arrêtés en vigueur. L'état des risques, lui, se prépare à partir des informations publiques sur la commune et l'adresse exacte du bien.
DPE et logements énergivores : le calendrier en 2026
Le DPE classe le logement de A à G. Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement loué. Le calendrier en vigueur, tel que publié par service-public.fr :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location ;
- à partir de 2028 : les logements classés F ;
- à partir de 2034 : les logements classés E.
Autre nouveauté : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés depuis cette date l'intègrent directement ; ceux réalisés avant restent valables et peuvent être mis à jour. Pour un logement chauffé à l'électricité, l'étiquette peut donc s'améliorer.
Pour le propriétaire bailleur à Strasbourg, cela veut dire vérifier la date et la classe de son DPE avant toute relocation, et anticiper les travaux si le logement est classé F ou E. Pour le locataire, le DPE annexé au bail est la première pièce à lire : en cas de doute sur la décence, l'ADIL peut vous orienter.
Logement équipé de panneaux photovoltaïques : quels diagnostics ?
Dans l'Eurométropole, de plus en plus de maisons, à Ostwald, Eckbolsheim ou dans les quartiers pavillonnaires de Strasbourg, ont des panneaux solaires sur le toit. Au moment de vendre ou de louer, la question revient souvent : faut-il un diagnostic particulier ?
En résumé : il n'existe pas de « diagnostic photovoltaïque » obligatoire et autonome. Le DPE ne tient compte que de la part d'électricité autoconsommée, et le diagnostic électricité ne contrôle pas l'installation photovoltaïque elle-même, qui n'apparaît qu'en constatations diverses. L'attestation de conformité, les règles d'urbanisme et de copropriété, et les garanties de l'installateur pèsent donc lourd dans le dossier.
Côté pratique, l'électricité d'une installation photovoltaïque (raccordement, protection, tableau) relève d'un électricien qualifié. Pour un contrôle ou une remise en sécurité de votre installation électrique, voir notre page électricité.
L'état des lieux : ce que dit la loi
L'état des lieux est prévu par l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ses modalités sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il est établi contradictoirement par le locataire et le bailleur (ou son mandataire) à la remise des clés, puis à leur restitution.
Entrée, sortie et comparaison
À la sortie, on compare les deux documents pièce par pièce. Ce qui s'est dégradé du fait du locataire peut lui être imputé ; l'usure normale liée au temps (la vétusté) ne l'est pas. Si l'état des lieux est fait par un professionnel, les frais facturés au locataire sont plafonnés (moitié des frais, dans la limite de 3,03 € TTC par m²). Il est gratuit lorsqu'il est fait entre bailleur et locataire.
Un oubli à l'entrée ? Le délai pour compléter
Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent son établissement. Pour les éléments de chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe. Un robinet qui goutte ou une évacuation lente repérés la première semaine ? C'est le moment de le signaler par écrit.
Le dépôt de garantie
- Montant maximal : 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé.
- Restitution : sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous 2 mois sinon.
- Retard : majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- Retenues possibles : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations, et, en copropriété, une provision de 20 % au plus jusqu'à l'arrêté des comptes.
Côté plomberie : ce qu'il faut regarder
Ouvrez chaque robinet, eau chaude et eau froide. Vérifiez les joints de la douche et de la baignoire, l'écoulement de l'évier et du lavabo, le fonctionnement de la chasse d'eau, l'état du chauffe-eau et de son groupe de sécurité, et l'intérieur des meubles sous évier. Cherchez les traces d'humidité au plafond et au bas des murs. Notez les index des compteurs d'eau, et prenez des photos datées : elles valent souvent mieux qu'une longue description.
Fuites et plomberie : qui paie quoi ?
Le locataire : entretien courant et menues réparations
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives. En plomberie, il s'agit notamment de dégorger les canalisations d'eau et d'en remplacer les joints et colliers ; de remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets ; de remplacer les joints, flotteurs et joints cloche de la chasse d'eau ; de nettoyer les dépôts de calcaire ; de remplacer les flexibles de douche et les joints du receveur ou de la baignoire.
Le propriétaire : décence, vétusté, grosses réparations
Le bailleur doit louer un logement décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, avec des réseaux et équipements en bon état d'usage. Il prend en charge les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à la force majeure, le remplacement d'un équipement hors d'usage et les canalisations encastrées. Si la vétusté d'une canalisation provoque une fuite, le locataire doit prévenir le propriétaire, à qui il revient de faire réparer.
La copropriété : les parties communes
Colonnes montantes, descentes d'eaux usées, réseaux communs : ils relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Une fuite sur une colonne se signale au syndic, qui mandate l'intervention.
Le dégât des eaux
Déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai prévu par le contrat, en général 5 jours ouvrés après sa découverte. Si un voisin est concerné, remplissez un constat amiable dégât des eaux. Entre assureurs, la convention IRSI s'applique lorsque les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT ; jusqu'à 1 600 € HT, l'assureur gestionnaire indemnise sans recours entre assureurs. Elle couvre aussi la recherche de fuite. Voir aussi notre article sur la prise en charge de la recherche de fuite.
| Problème | Qui paie en principe | Exceptions |
|---|---|---|
| Joint de robinet ou de chasse d'eau usé | Locataire | Propriétaire si l'équipement est vétuste ou défectueux |
| Canalisation privative bouchée | Locataire (dégorgement) | Propriétaire si défaut de conception ou canalisation vétuste |
| Chauffe-eau hors d'usage | Propriétaire (remplacement) | Locataire si la panne vient d'un défaut d'entretien |
| Fuite sur canalisation encastrée | Propriétaire | Locataire en cas de dégradation de son fait |
| Fuite sur colonne montante | Copropriété (syndic) | Copropriétaire responsable si la fuite vient de ses équipements |
| Dommages chez le voisin | Assurances (convention IRSI) | Hors IRSI au-delà de 5 000 € HT de dommages matériels |
Les bons réflexes en cas de fuite
En cas de fuite : les bons réflexes. Ne touchez à aucun appareil électrique les pieds dans l'eau. Plafond qui gonfle, odeur de brûlé ou étincelles : éloignez-vous et appelez le 18 ou le 112.
- Couper l'eau au robinet d'arrêt (voir où trouver le robinet d'arrêt).
- Couper l'électricité au tableau si l'eau approche d'une prise, d'un appareil ou d'un luminaire.
- Protéger les biens et photographier les dégâts avant de nettoyer.
- Prévenir le propriétaire ou le syndic, et les voisins si nécessaire.
- Faire localiser la fuite par un professionnel.
- Déclarer le sinistre à l'assureur dans le délai prévu par le contrat.
Pour le détail de chaque geste, lisez notre guide fuite d'eau : les gestes à faire avant l'arrivée du plombier.
Faire intervenir un artisan à Strasbourg
Une fois la situation sécurisée, il faut trouver la cause et réparer. Artisans Strasbourg intervient 7 j/7 à Strasbourg et dans l'Eurométropole, avec un devis clair avant travaux :
- Détection de fuite : localiser une fuite cachée avant de casser ou de déclarer.
- Plomberie : joints, robinetterie, chasse d'eau, chauffe-eau, canalisations.
- Débouchage : évier, WC, douche ou canalisation qui s'écoule mal.
- Électricité : remise en sécurité après un dégât des eaux.
- Rénovation : remise en état après sinistre.
- Serrurerie : changement de serrure à l'emménagement.
Appelez le 07 57 81 62 43, demandez un devis ou passez par la page contact. Pour rappel, les diagnostics immobiliers (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz…) relèvent d'un diagnostiqueur certifié, et non d'Artisans Strasbourg.
État des lieux : la plomberie à contrôler
Cochez au fur et à mesure, à l'entrée comme à la sortie.
Tout est vérifié : votre état des lieux plomberie est complet.
Sources
Textes et réglementation
- Quels sont les diagnostics immobiliers qu'un bailleur doit fournir au locataire ? — Service-Public.fr (DILA), vérifié le 20/02/2026. Consulté le 24/10/2026.
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? — Service-Public.fr, vérifié le 07/03/2025. Consulté le 24/10/2026.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) — Service-Public.fr, vérifié le 01/01/2026. Consulté le 24/10/2026.
- État de l'installation intérieure d'électricité et de gaz — Service-Public.fr, vérifié le 17/09/2026. Consulté le 24/10/2026.
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP), état des risques (vérifié le 28/09/2026) et assainissement — Service-Public.fr. Consulté le 24/10/2026.
- Article D271-5 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance, en vigueur depuis le 01/09/2019. Consulté le 24/10/2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance. Consulté le 24/10/2026.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif à l'état des lieux — Légifrance. Consulté le 24/10/2026.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives — Légifrance. Consulté le 24/10/2026.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent — Légifrance. Consulté le 24/10/2026.
- État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation (vérifié le 10/03/2026) et dépôt de garantie (vérifié le 09/06/2026) — Service-Public.fr. Consulté le 24/10/2026.
- Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire — Service-Public.fr, vérifié le 21/05/2025. Consulté le 24/10/2026.
- Assurance dégâts des eaux et convention IRSI en copropriété — Service-Public.fr. Consulté le 24/10/2026.
- La mérule — Préfecture du Bas-Rhin. Consulté le 24/10/2026.
- ANIL et réseau des ADIL (dont l'ADIL du Bas-Rhin) — conseil juridique gratuit sur le logement. Consulté le 24/10/2026.
Pour aller plus loin
A2L Diagnostics, « Diagnostic immobilier et panneaux photovoltaïques », 20 octobre 2026 : article présenté plus haut, dans la partie consacrée aux panneaux photovoltaïques.
Crédits photos
Rue à colombages : Leonhard Niederwimmer. Clés : Jakub Żerdzicki. Maison avec panneaux solaires : Pramod Kumar Sharma. Photos libres de droits, recadrées et converties en WebP. Taches d'humidité et fuite : photos d'illustration du site.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.